收购美国商业资产不仅仅是过户一个地产物业并签署文件那么简单。首先，需要解决资金的问题。这方面商业贷款就起关键作用。商业贷款能提供很多选择和债务结构来筹集所需的资本。所以了解这些选择对你投资下一个物业至关重要。本文就来聊聊这些贷款。

（1）地区银行贷款

根据高盛的数据，大约80%的商业房地产贷款来自地区银行。这些贷款有固定或浮动利率以及明确的还款时间表。不过这类贷款的获批率相对较低，只有大约50-60%的贷款会被通过。这些贷款需要良好的信用记录，大多数获批申请人信用评分在660分以上。

（2）商业抵押担保证券（CMBS贷款）

CMBS贷款是一种由商业地产担保的按揭支持证券。CMBS贷款通常是固定利率，可能是不可追索的，即英文的non-recourse loan，这意味着只有在出现违约情况下，贷款方才能收回作担保地产的所有权。这种贷款非常适合需要长期固定利率融资的地产项目，但申请流程一般会比传统银行贷款更复杂。一般来说，商业银行，投资银行以及中介贷款机构会提供这类贷款，像摩根大通，德意志银行，高盛，富国银行等，是一些提供这类贷款的大银行。根据当前2023年的统计，预计未来18个月将有约2320亿美元的CMBS贷款到期。

（3）SBA 7(a)和504贷款

这类贷款由美国小企业管理局提供，旨在帮助小企业购买商业资产。SBA 7(a)贷款计划最高可提供500万美元，可用于购买商业地产等各种用途。504贷款计划侧重于经济发展和创造就业机会，提供固定利率贷款。这两种贷款虽然要求借款人满足特定的资格标准，但它们提供了有利的条件，对小企业特别有帮助。

（4）房地产众筹，即英文的crowdfunding

众筹允许企业从大量人群中对每个人筹集少量资金，通常在线进行。房地产众筹平台将商业资产买家与散户投资人连接起来。这种融资方式可以是基于股权的，即投资人成为股东，也可以是基于债务的，即投资充当贷款方的角色。全球房地产众筹市场的融资额预计到2030年将达到1600亿美元以上。仅在美国就有超过1400个活跃的房地产众筹平台。

（5）私人贷款人和硬钱贷款

私人贷款人和硬钱贷款是贷款来自个人投资人或私人机构的替代融资方法。这些贷款通常是短期贷款（1到5年），利率比传统贷款高。比如说很多过桥贷款就属于这种私人机构提供的贷款。这类贷款通常适用于需要快速筹钱的项目，但是借款方可能不符合传统贷款的条件。相比传统贷款，私人贷款的批准时间更快，通常在7到14天内，这对于时间敏感的交易至关重要。但是因为利率高，所以风险也相对更大。

好了，你知道了这些商业贷款和融资选择，在地产项目的实战运用时候，始终要了解最新的数据。市场条件、利率和贷款标准可能会发生变化，从而影响你的融资决策。最后要强调一点，一般贷款经纪团队是一个大型地产项目里的重要战略合作伙伴。贷款经纪人拥有丰富的贷款专业知识和经验，可以为项目团队或买家提供宝贵的帮助，帮助他们找到最合适的项目贷款选择和债务结构。因此，与经验丰富的贷款经纪人合作，将有助于最高效的利用这些杠杆的优势，使团队在竞争激烈的市场中做出明智的融资决策，以最大化投资回报。