和独栋住宅投资类似，多单元公寓楼投资在寻找具体项目之前也需要进行大量的市场分析，找准自己要关注的市场。因为房地产投资是长期的投资，而不是短期投注。Multifamily的市场分析也有相似性，具体这七个方面一定要看，即：(1)人口增长,(2)就业增长和失业率, (3)产业多元化, (4)家庭收入中位数, (5)犯罪率,(6)地区对业主是否友好, (7)市场供给和需求。
人口规模及人口增长是分析Multifamily市场的第一要素。首先我们希望市场足够大，以便始终有稳定的公寓出租需求。很多大企业也是定位人口规模大的城市来开设其总部，以确保有足够的潜在雇员。那多大的规模算是足够大？一般来说达到20万人口左右的城市是很多经济学家认同的最低标准。同时，我们还希望看到目标地区人口是常年稳定增长的。人口增长意味着住房需求增加，因此要避免人口下降的地区。这一点我在往期的视频里详细分析过。一般来说，我们希望在过去10年里人口增长能 达到20%左右。比如说阳关带的佛州坦帕和奥兰多，德州达拉斯和奥斯汀等地都符合这样的标准。
就业增长和失业率也是一个重要方面。就业增长非常重要。因为人们会跟着工作机会走。强劲的就业增长会转化为对公寓出租的需求，并且是该地区出租市场状况的一个领先指标。为了了解特定地区的就业增长强度，可以将其与全美一年的就业增长率进行比较，比如，截止2023年5月，佛州坦帕湾和奥兰多的就业增长率为4.3%，3.9%，全美为2.7%，分别超出全美64%和45%。就业增长非常强劲。
一个地区的产业多样性也非常重要。最好避免单一产业的地区，尤其是这些产业带来的工作岗位属于制造业或者周期性很强如钢铁，煤炭，石油等。底特律和匹兹堡就是这方面很典型的例子。分别是单一的汽车和钢铁行业的集中地，并且这些产业不景气之后，当地的经济也随之衰退，也使得这些地区的人口大量流失，通常称为declining area。相反，拥有多个行业和雇主可以分散这种风险。比如寻找在各种服务行业中有更多工作机会的城市：医疗保健、金融、教育、商务服务等。这些行业往往更加稳定。阳光带的很多城市都符合这样的特性。
影响multifamily市场的第四个重要指标是家庭收入中位数。住房是大多数人的头号开支，而家庭收入中位数是决定人们长期内是否有支付租金能力的主要因素。一般很多出租房申请都需要租客的收入至少达到房租的3倍。这种情况下很多租客无法负担独栋住宅或者A级公寓的租金。对于这些租客，B级和C级公寓就有可能成为他们的选择。重点关注一英里范围内的真实人口统计数据非常重要。有时候我们会看到Broker提供的OM上显示的家庭收入中位数是“在10分钟车程内”。这个数据很可能并不相关，因为10分钟的距离很容易找到完全不同的租户群体和区域家庭收入水平。在进行分析时，重要的是关注周边环境，一到两英里的范围是理想的。并且，我们希望一个地区的家庭收入中位数表现出常年稳定增长趋势。这样才有可能支撑房租的逐年增长。

犯罪率是分析multifamily市场的第五个重要因素。了解社区的犯罪率可以描绘该地区的人口特征。通常情况下，犯罪率与公寓楼或出租房租客欠租违约率之间存在很高的相关性。通过简单的Google搜索，可以了解到物业本身或最近该地区是否发生了严重犯罪事件。一般来说，我们希望寻找犯罪率指数低于全美平均水平，并且逐年下降的地区。
作为一个商业物业业主，第六个要考虑的因素是物业所在地区是否对业主友好。所在的州和地方政府对物业运营成功至关重要。例如，加州或者纽约州是对租客更加友好，倾向于过度保护租客，有非常宽松的驱逐法律，在运营公寓楼项目的过程中可能会遇到很多挑战，如涨租，驱逐欠租租客等等。很多情况下欠租租客甚至不支付房租近一年之后才被成功驱逐。对业主友好的地区会让业主最大化免受这样的损失。比如阳光带的佛州和德州等地区都是属于对业主友好的州。当然这些地区不仅仅存在于州级，地方政府也有各自的法规，因此了解你所关注的当地子市场是否对业主友好是非常重要的。
供需关系分析是了解任何市场的最基本分析，多单元公寓楼市场也不例外。类似独栋住宅投资，我们需要观察当前和预期的供给和需求，以了解市场供需的均衡度。这可以帮助我们识别投资者面临的潜在机会或风险。例如，如果市场当前需求水平很高，但预计在未来一年内供给将增加，这可能意味着价格有可能上涨。给定市场的平均空置率非常重要，因为它们意味着潜在的供给限制。供需与人口增长和迁移密切相关，因为随着更多人口迁入市场，可用的单元越来越少。这保持了高入住率，增加了现金流，并且由于可用单元的稀缺性，使房东可以提高租金。根据ALN Apartment Data截止2023年6月份的报告，佛州坦帕湾，奥兰多，德州奥斯汀，达拉斯区域的平均空置率均在10%左右。入住率和2022年同期相比都有所下降。反映出美联储加息之后的市场调整。租金仍有缓慢上涨的趋势。
还有一点需要注意的是，当你看到一个人口激增的城市时，建筑商和开发商通常会涌入该地区建造新单元。结果，在某些情况下，建筑商可能会过度建造，导致出租单元供给短期激增，这会产生相反的效果，并导致市场降温，需要时间消化新建单元。
好了，以上是我们分析多单元公寓楼市场所需要看的指标。这些指标在初始阶段都可以在线上进行研究；然而，之后的尽调阶段需要有当地的团队合伙人亲临现场实地考察。并在参观潜在的收购目标时，沿各个方向驾车约两到三英里，以更好地了解市场实际情况。比如如果物业周围有各种大型超市，商业，生活及服务等设施，那说明物业所在地段相当便利，容易出租。