Best Ever Conference简称BEC会议是顶级的商业地产论坛会议。今年2024年的会议在美国盐湖城召开。参加会议的有专业投资人，商业地产运营团队，赞助商，供应商，基金经理，税务服务机构，物业管理软件商，经济学家，数据科学家，商业地产教育机构，等等上千余人。为期四天的会议涵盖：被动投资人论坛交流，美国经济现状分析及预测，美国商业地产现状及趋势，地产相关大数据分析及要点，大型商业地产运营经验教训分享，企业家经验交流，各大精英团队在招资项目比赛答辩，会场人际关系网络交流，等等诸多精彩内容。讨论交流覆盖所有商业地产板块包括：公寓楼，仓储，工业厂房，零售中心，写字楼，等等。以下是老绍会后对一些重要方面的要点总结：

关于美国经济分析（David Rosenberg，Rosenberg Research 首席经济学家）：

• 历史大概率会重复自己
• 历史上的14次美联储加息周期中，11次以经济衰退收尾
• 每次加息大概两年后会出现经济衰退
• 截至2023年，信用卡违约率达到过去十一年内的最高比率
• 通胀取决于需求和供给，截至2023年底需求增长低于供给增长2%，2024年开始需求增长低于供给增长1.4%，通胀在降低，预计2024年通胀率会降到2%左右

关于商业地产趋势（John Chang， Senior VP of Research at Marcus & Millichap）：

• AI会对劳动力市场有冲击，但是不同行业受影响程度会不一样，计算机，数学，艺术，设计，娱乐，体育和媒体等职业预计被AI替代的比例预计最大；农业，渔业，林业，建筑物和场地清洁及维护等职业被AI替代的比例预计最小
• 当前对商业地产产生影响的是数字化转型和电子商务，所以技术对商业地产来说是一个重要的问题，而AI在当前阶段在对商业地产的影响相对较小，需要时间
• 人口结构及迁移等因素会对商业地产需求有影响，婴儿潮一代将会产生更多的对老年住房的需求以及增幅福利的使用，未来五年内，千禧一代将成为房地产市场的主要需求驱动力之一，他们的需求将对市场产生显著影响
• 住房价格在历史高点，而新的房屋供应量却不足以满足需求，并且供给不足导致家庭无法正常形成或者扩大
• 公寓租金和自住房购房月供之间的差距达到历史最高水平
• 政治及公共政策也会对地产的不确定性有影响，合法移民数量的减少可能 导致劳动力短缺问题的进一步恶化
• 供应链面临着风险增加的情况，同时跨太平洋航运的成本也在上升
• 总的来说未来五年里，商业房地产需求的驱动因素基本上是坚实的，表现出一定的稳定性和可持续性

关于银行系统暴露的风险（Neal Bawa – CEO of Ugro Investment, CEO of Multifamily University, et al）:

• 在商业地产周期中，银行系统会面临潜在的风险。
• 但是，主要的大型银行在商业地产借贷方面的暴露较小，真正承担较高贷款比例的是一些地区性的中小型银行。
• 选择合作的银行要慎重。

关于投资策略、经验交流和人际网络等其他方面（老绍感受）：

• 过去几年来，越来越多的商业地产运营团队采用了基金中的基金（Fund of Fund）策略来进行招资。
• 这种投资策略为运营团队提供了高效、灵活，且更容易符合SEC监管要求的融资渠道。
• 被动投资需要建立一个投资交流网络，互相学习非常重要。被动投资并不意味着被动，投资之前需要进行大量的主动尽调。对于运营团队来说，与投资人保持完全透明的频繁沟通（甚至过度沟通）至关重要。
• 每个投资人对于商业地产私募项目在自己的资产组合中的分配应该根据自己的投资目标、计划和财务状况来确定。
• 商业地产是团队游戏，能帮助每个人最大化扩展！
• 对于华人投资人，团结互相学习和帮助非常重要。在整个会场上，华人数量稀少。根据参加会议的老郭所说，华人在美国商业地产投资中拥有巨大的潜力。这也是我在BEC会场创立华人CRE群的原因，这样能够共同进步，壮大实力。
• 还是引用Tony Robbins的那句话：“接近即是力量！”（Proximity is Power） 网络、网络和网络，与成功的团队和投资者建立关系，扩展自己的人际网络，让自己与精英人士相伴，这是实现提升的关键！
• 最后，2024年会是一个很棒的投资年份，会有很多潜在的困境地产被迫出售，我们会去抓住机会，和精英团队合作，在符合自己underwriting标准的项目出现时候会进入（如Fund to Fund），订阅我们邮件，有这样的项目出现时候我们会通知，感兴趣的投资人可参与。邮件订阅链接：http://eepurl.com/iyHNVA 。如果还没和我们建立联系的，可跟我们预约一对一的zoom call：https://calendly.com/acmgcapital